NOVAS REGRAS PARA DISTRATOS IMOBILIÁRIOS

Eduardo Lemos Prado de Carvalho
Advogado, Sócio do escritório Prado de Carvalho, Ormeleze & Giorgio Advogados (registro OAB/SP n° 8.821) de São José do Rio Preto – SP

Já escrevi neste espaço, cerca de dois anos atrás, que o crescente número de pedidos de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis novos colocava em risco todo o setor de incorporação imobiliária e loteamentos, especialmente em razão do desequilíbrio inesperado trazido pelas inúmeras decisões judiciais que determinam que as empresas devolvam até 90% do valor pago pelo adquirente, com juros e correção, de uma só vez.
Atento à este cenário de patente desequilíbrio e vácuo legislativo, que dificulta o crescimento do importante setor da construção civil e, mais ainda, impede a criação de emprego e renda, a Câmara dos Deputados aprovou, em 6/6/2018, o projeto de lei que fixa novas regras para a devolução de imóveis comprados na planta. O chamado distrato pode acontecer se o cliente desistir do negócio ou em caso de inadimplência. Agora, o texto está no Senado para votação e depois seguirá para sanção do presidente.
Para a grande maioria dos empreendimentos imobiliários, assim entendidos aqueles constituídos legalmente de forma separada da construtora, com CNPJ e contabilidade próprios (o que chamamos de empreendimentos sob o regime de afetação), a multa devida pela desistência da compra será equivalente a 50% do valor já pago pelo adquirente. Neste caso, a construtora terá de devolver o valor somente após a conclusão da obra, quando emitido o habite-se.
Caso o empreendimento não esteja sob o regime da afetação, o multa será de 25% do valor já pago, sendo que, neste caso, a construtora terá de devolver o dinheiro em 180 dias contados da assinatura do distrato.
Além da multa, também serão descontados do consumidor a comissão de corretagem, impostos, taxas de condomínio e, caso a desistência ocorra após o comprador começar a morar no local, poderá ser cobrado um valor a título de aluguel compatível com o imóvel.
No caso de loteamentos, a regra é um pouco diferente. O projeto aprovado estabelece que o loteador poderá reter multa de 10% do valor atualizado do contrato (e não do valor pago), além de encargos moratórios de prestações pagas em atraso, impostos, condomínios, comissão de corretagem e indenização por fruição do imóvel, limitada a 1% ao mês no período da posse até a restituição ao loteador.
Em conclusão, se sancionado em definitivo, esse projeto tende a contribuir muito para a retomada do setor da construção civil, além de criar regras claras e definidas para que o consumidor, antes de realizar a compra do seu imóvel, reflita com o necessário vagar a respeito dos riscos inerentes ao negócio pretendido.

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