REFLEXÃO SOBRE O RISCO DAS RESCISÕES DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NOVOS

 

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Ultimamente, em razão da grave crise econômica que assola o país, temos visto um aumento significativo do número de ações judiciais por meio das quais os adquirentes de imóveis novos pedem a rescisão dos contratos de compra e venda e a devolução de parte do valor já pago.
Essas ações trazem consigo um grande risco para as incorporadoras, visto que, em alguns casos, não se está levando em consideração a necessária harmonia e equilíbrio entre o interesse individual do adquirente que está inadimplente e o interesse do grupo de adquirentes que paga em dia suas parcelas. Isto porque, ao assinarem os contratos de compra e venda, as incorporadoras passam a contar com aqueles recursos que serão pagos mensalmente pelos adquirentes, exatamente para construir o empreendimento e entregá-lo à coletividade, dentro do prazo combinado.
Ocorre que, a despeito da irretratabilidade de tais contratos, algumas decisões judiciais têm obrigado as incorporadoras a rescindirem os contratos e devolverem algo em torno de 80% do valor pago pelo adquirente, com juros e correção, de uma só vez.
A persistir esse minoritário entendimento, as incorporadoras poderão ter importante deficiência de fluxo de caixa, fato que pode prejudicar substancialmente o cumprimento do cronograma físico-financeiro do empreendimento, expondo à riscos todos os demais adquirentes que querem manter os contratos e estão em dia com seus pagamentos. E isso é assim porque o dinheiro de uma incorporação imobiliária está limitado às receitas da comercialização das unidades, que, via de regra, advém dos contratos de compra e venda. A solução que nos parece prudente, que vem sendo adotada na maior parte dos processos, é fazer cumprir as regras previstas na lei de alienação fiduciária (Lei n° 9.514/97), que estabelece a imediata venda em leilão do bem cujo adquirente esteja inadimplente ou queira distratar, utilizando-se o valor da venda para pagar o saldo devedor junto à incorporadora (recompondo seu capital), entregando ao adquirente o valor que sobejar. Nos parece ser essa uma saída eficaz para equilibrar os interesses das partes envolvidas, especialmente porque não prejudicará o caixa da incorporadora, permitindo que ela cumpra integralmente os contratos, entregando o empreendimento na forma e no prazo combinados.
Por fim, salienta-se que rescisão unilateral do contrato irretratável, a despeito de atender, por via oblíqua, o interesse individual do adquirente que efetivamente não mais reúne capacidade de pagamento, está sendo aproveitada por adquirentes investidores que compraram imóveis com o propósito de revendê-los com expressiva lucratividade; ao verem frustrada sua expectativa de lucro na situação de crise atual, se valem da rescisão unilateral do contrato para receber o que pagaram de volta — situação que nos parece desequilibrada.
Em conclusão, não se questiona, aqui, o legítimo direito do adquirente em rescindir seu contrato e receber de volta parte do que pagou; todavia, é preciso refletir que os interesses da coletividade adimplente não podem ser prejudicados pelo redirecionamento do dinheiro que seria aplicado na obra para a restituição dos valores aos adquirentes distratantes. Acreditamos que o interesse coletivo, aqui, há de prevalecer sobre o individual.

 

Eduardo Lemos Prado de Carvalho

Advogado, Sócio do escritório Prado de Carvalho, Ormeleze & Giorgio Advogados (registro OAB/SP n° 8.821)
www.pcogadvogados.com.br

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