GANHO DE CAPITAL EM OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Uma dúvida recorrente no momento de realizar uma operação imobiliária é a forma como apurar e recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital obtido com a venda do imóvel. Tais dúvidas têm levado contribuintes a enfrentar penosas discussões com o Fisco, por conta de erros, omissões e até mesmo falsidades nas informações prestadas para a apuração do imposto. Além disso, por conta da complexidade das normas, podem levar ao pagamento de um imposto maior do que o devido.
Algumas considerações gerais: (i) a legislação define como ganho de capital o resultado positivo entre o valor da venda de um determinado bem e o custo da sua aquisição (valor de venda menos valor de aquisição), ou seja, é o “lucro” obtido com a venda de um bem imóvel; (ii) estão sujeitas ao imposto sobre ganho de capital quaisquer alienações de imóveis, que tragam ao contribuinte um resultado positivo na alienação, bem como nas transferências de bens por doação, herança e dissolução conjugal, quando o valor da transmissão for superior ao valor registrado pelo antigo proprietário; (iii) a alíquota do imposto é de 15% em casos de pessoa física e, nos casos de pessoa jurídica, a alíquota final pode variar conforme a atividade da empresa e o regime de tributação escolhido (lucro real ou presumido). Para a apuração do imposto incidente sobre o ganho de capital, deve-se ficar atento a algumas regras previstas na legislação e que modificam a sua forma de cálculo. O primeiro ponto importante é a data da aquisição do imóvel vendido, pois a legislação prevê algumas reduções do imposto, para imóveis mais antigos, que pertencem há bastante tempo ao contribuinte. Além disso, há possibilidade de dedução de alguns valores da base de cálculo do imposto, como os valores gastos com reformas, manutenção, corretagem na venda, juros pagos no financiamento do imóvel, dentre outros. Há também algumas hipóteses de isenção do imposto, como por exemplo os casos de venda de imóvel de pequeno valor (R$ 35 mil), venda de um único imóvel do contribuinte, desde que o valor de venda seja inferior a R$ 440 mil, venda de imóveis residenciais, quando o alienante, no prazo de 180 dias, aplique o valor da venda na aquisição de outro imóvel residencial, nos casos de permuta de imóveis sem o recebimento de torna, dentre outras.
Estes estão entre os pontos que devem ser observados pelos contribuintes no momento de vender um imóvel e, mais que isso, que devem ser levados em consideração para a definição de uma possível estratégia para a realização de operações imobiliárias, para buscar a melhor opção de apuração do imposto, principalmente quando a venda de imóveis é recorrente ou que o valor da venda seja significativo.
Em alguns casos, a melhor saída pode ser a constituição de uma empresa dedicada à atividade imobiliária ou meramente patrimonial (holding), mediante a transferência dos imóveis ao seu patrimônio, para que as operações de venda sejam realizadas através da pessoa jurídica e o imposto seja apurado através dela. No entanto, como todo planejamento fiscal, a definição da melhor estratégia depende de um estudo cuidadoso da situação patrimonial do contribuinte e das implicações envolvidas, para que sejam evitados os riscos de autuação fiscal e imposição das pesadas
multas pelo Fisco.

Ricardo Lemos Prado de Carvalho, advogado tributarista, sócio do escritório Prado de Carvalho, Ormeleze e Giorgio Advogados,   de São José do Rio Preto-SP
Ricardo Lemos Prado de Carvalho, advogado tributarista, sócio do escritório Prado de Carvalho, Ormeleze e Giorgio Advogados,
de São José do Rio Preto-SP

 

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